譲渡

譲渡

土地などの不動産や金融資産などをお亡くなりになる前に、「譲渡」という形態でご家族に資産を承継することが可能です。「生前贈与」による相続対策をご存知の方も多かろうと思われますが、譲渡による生前対策はいかがでしょうか。争族対策・資産評価減・相続税納税資金の事前確保を念頭に置きながら、親族又は自社（オーナー会社）への譲渡等をご提案いたします。生前贈与と並び譲渡という形態で財産を移転する行為は、スムーズな相続を実現するための有効な手段です。

譲渡Q&A

一般的なQ&Aは、他のホームページを参照して下さい。以下のQ&Aは目からうろこのQ&Aのみ一部掲載しています。

譲渡とは、どういうことですか。

一般的なイメージで言えば、「売買」です。自分の財産等を有償又は無償で、相手に譲り渡す意思を示し、相手が受諾することで、財産等が移転することです。財産の対価として金銭を授受する場合、売買と言います。この対価が金銭以外の場合、交換と言います。無償の場合、寄付または贈与と言います。

所得税の課税対象となる譲渡所得とは、どういうことなのでしょうか。

一言で言えば、財産の含み益の精算により経済的な利益が生じたかということになります。少し分かりにくいですね。
次の計算式で考えた方が分かりやすいです。
収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額＝課税譲渡所得金額
となります。つまり譲渡によって所得（利益）が生じたかが、ポイントになります。所得（利益）が生じていれば、申告が必要になりますし、赤字になれば、原則申告不要となります。ただし居住用財産の譲渡の場合、一定の要件を満たすことで、特例適用の対象になり、所得税の還付が受けられることがあるので、申告した方が良いケースもあります。次の譲渡の場合、特例適用対象となる可能性がございますので、ご相談下さい。

• マイホームを譲渡した。または買い替えた。
• 事業用の不動産を買い換えた。
• 不動産を交換した。
• 不動産が収用された。
• 相続した不動産や株式を譲渡した。
• 区画整理事業者や宅地造成事業者に譲渡した。

譲渡した不動産の取得費（簿価）が分からない場合は、どうすればよいのですか。

譲渡価額の5パーセントを、取得費にすることができます。ただし当初の契約書は必須の添付書類ではないで、当時の広告パンフレット等により金額のわかるものがあれば、それを参考に計算します。

2年前に相続した土地を売る予定です。そもそもは代々相続した土地です。相続税を支払ったので、譲渡所得は申告不要ですか。

申告と納付が必要になります。上述したように所得（利益）が生じたかがポイントになりますが、代々相続したのであれば、取得費が不明か又は当初の購入代金は、著しく低額であったと思われます。売った代金から取得費として先代の購入代金又は売った代金の5％と譲渡費用（仲介手数料等）を差し引き計算しますが、まちがいなく所得（利益）が生じるでしょう。よって申告と納税が必要になりますが、相続発生から3年10カ月以内に売却していることから相続税の納付額の一部又全額が取得費に算入することができる（経費にすることができる）取得費加算の特例を適用しましょう。

未利用のマンションを売る予定です。バブルの頃に投資用に買ったので、売ると損失が生じますが損失は、自分の給与所得と相殺することができますか。

できません。不動産の売却は言葉で言うと分離課税方式で計算し、給与所得は総合課税方式で計算します。原則的に方式が違い、合算する仕組みになっていません。例外として居住用不動産の売却損が生じ、ある一定の要件を満たすことで合算することができる場合があるのみです。以前は総合譲渡としてゴルフ会員権の譲渡損失と給与所得を合算することもできましたが、現在は廃止されました。

平成30年12月28日に譲渡契約を行いました。最終的な引き渡し・最終決済は翌年の2月1日に了しました。平成30年分として申告するのでしょうか。

原則的に最終決済・引き渡し時の平成31年分として申告します。ただし平成30年分として申告することも可能です。

20年間住んでいた自分の居住用戸建てを第三者に5,000万円売却しました。同年中に、あらたに5,000万円のマンションを購入しました。売却価格と同じ価格のマンションを買ったのですから税金がかからない買替の特例を適用するつもりですが問題はないですか。

確かに要件を満たしているので税金は一見かかりません。しかし税金の支払いが免除されたわけではなく、ただ単に課税が将来に繰延べられているだけです。また相続が発生した場合、この繰延べは相続人にも引き継がれます。居住用財産の特例（3,000万円控除）と比較された方がよろしいでしょう。

当初2,500万円で購入した居住用マンションを3,000万円で売却しました。手数料等は100万円でした。5,000万円の新築マンションを売却代金と2,000万円借入して購入しました。居住用財産の特例（3,000万円控除）を使って無税がよいでしょうか。

居住用財産の特例を使えば譲渡所得については所得税がかかりません。しかし住宅ローン控除をうけることができなくなります。計算上（減価償却費の計算は省く）居住用財産の特例を使わない場合、所得税等の税金は約80万円（社会保険料等は除く）になる一方10年分の住宅ローン控除合計額は約130万円（一般的な利率で控除できる納税額がある前提）になりますので、居住用財産の特例は適用しない方がよろしいでしょう。

昔からコツコツ金地金を買い続けてきました。金の相場がよいので売却しましたが、思った以上の収入になりました。申告しないといけないのでしょうか。

20万円以上の利益であれば総合課税譲渡所得の区分で確定申告しなければいけません。（サラリーマンで年収2,000万円以下、他に雑所得なし）取得時期から長期（5年超）と短期（5年以内）にわけ所得（利益）を計算します。控除できるのは合計50万円で先に短期から控除します。
短期分　売却価額－(取得価額＋売却費用)－特別控除50万円＝課税譲渡所得金額
長期分　売却価額－(取得価額＋売却費用)－特別控除50万円}×1/2＝課税譲渡所得金額

年金所得者です。趣味の株の売却で損失がでたため、来年以降のもうけに備え繰越損失の特例をうけるため確定申告しました。来年は、もうけて今年繰り越した損失と相殺したいと思い申告したのですが・・

なんとも現時点では判断できません。市県民税を所掌する自治体の多くは、収入金額で医療費負担を3割負担か1割負担を判断します。株式で損失があっても株式の譲渡収入金額で判断しますので、今年以降に株式売却でもうけが生じた場合は医療費負担と相殺した結果の税負担と比較してください。もうけが生じない場合は、医療費負担が増える結果になります。

当事務所の「相続税試算・対策プラン」をご契約頂いた方は、様々なバリエーションの譲渡や各種特例を活用することで、将来の相続に備えスムーズな承継を実現いたします。

活用例

1. 親族間譲渡
2. 資産評価減のための譲渡
3. 非上場株式（オーナー会社の株式）に関するコンサルティング
4. 賃貸不動産物件に関するコンサルティング
5. 事業承継のためのコンサルティング